임차인 보증금, 집주인 대신 HUG가 직접 수납·관리
일단 보증보험 가입 의무가 있는 민간임대사업자를 대상으로 선택제로 운영한다는 계획
시장에서는 언젠가 전세신탁 대상 확대, 가입도 의무화가 될 수 있다는 의구심 있어
[서울=박준석 기자] 정부가 전세 시장의 고질적인 문제인 보증금 미반환 리스크를 해결하기 위해 '전세금 신탁 제도'를 본격적으로 검토하고 나섰습니다. 이 제도는 임차인이 지급하는 보증금을 임대인이 아닌 제3의 신탁기관(HUG 등)에 맡겨 관리하는 방식이 핵심입니다.
정부가 전세사기 재발 방지를 위해 임차인의 보증금을 집주인이 아닌 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 직접 관리하는 ‘전세 신탁’ 제도 도입에 속도를 냅니다. 보증금 유용 가능성을 원천 차단하여 전세 시장의 신뢰를 회복하겠다는 취지입니다.
최근 국토교통부와 HUG에 따르면, 정부는 임대차 계약 시 보증금을 공신력 있는 기관에 예치하고 임대인은 이에 대한 이자 수익이나 일정 수수료만을 수령하는 모델의 시범 사업을 준비 중입니다. 현재의 전세 구조는 임대인이 보증금을 받아 다른 주택을 매수하거나 생활비로 사용하는 등 '사적 금융'의 성격이 강해, 집값 하락 시 보증금을 돌려주지 못하는 리스크가 컸습니다.
전세 신탁이 도입되면 보증금은 신탁 계좌에 안전하게 보관되며, 임대차 계약 종료 시 HUG가 즉시 임차인에게 보증금을 반환하게 됩니다. 이를 통해 소위 '빌라왕' 사건과 같은 전세사기나 역전세로 인한 피해를 구조적으로 방지할 수 있을 것으로 기대됩니다.
다만 시장의 반응은 엇갈립니다. 부동산 전문가들은 "보증금 운용권이 박탈된 임대인들이 전세 공급을 줄이고 월세로 전환할 가능성이 커, 전세 매물 부족 현상이 심화될 수 있다"고 분석합니다. 또한, 거대한 규모의 보증금을 관리하는 데 따르는 행정 비용과 신탁 이율 설정 문제 등 실무적인 난제가 산적해 있다는 지적도 나옵니다.
한 부동산학과 교수는 "전세 신탁은 임차인 보호 측면에서 혁신적인 대안이지만, 임대인의 재산권 행사 제한에 따른 반발을 어떻게 무마할지가 관건"이라며 "민간의 자율성을 해치지 않는 선에서 점진적인 도입과 인센티브 설계가 병행되어야 한다"고 제언했습니다.
정부는 이번 시범 사업을 통해 운영 효율성을 검증한 뒤, 법적 근거 마련 및 적용 대상 확대 여부를 결정할 방침입니다.
AI부동산경제신문 l 편집부
박준석 기자
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