[전문가 칼럼 | 이태광 교수] 전세보증 요건 강화의 역설: 서민의 ‘주거 사다리’가 흔들린다
최근 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 보고서는 우리 임대차 시장에 드리운 짙은 그늘을 숫자로 증명해냈다. 2023년 전세사기 예방과 공공기관의 재무 건전성 확보를 위해 도입된 ‘전세보증금 반환보증 가입 요건 강화’가 도리어 비아파트 거주 서민들에게 ‘월세 가속화’라는 부메랑이 되어 돌아온 것이다.
1. 126%의 법칙이 불러온 ‘비아파트 월세 시대’
정부는 보증금 미반환 리스크를 줄이기 위해 전세보증 한도를 공시가격의 150%에서 126% 수준으로 대폭 축소했다. 결과는 참담하다. 서울 연립·다세대 시장의 월세 비중은 제도 변화 전 35.2%에서 52.9%로 무려 17.7%P나 폭등했다. 보증 한도를 초과하는 금액을 감당하지 못한 임대인들이 그 차액을 월세로 전환하면서, 전세의 월세화(Rentalization)가 급격히 진행된 것이다.
2. 중·저가 임대주택에 집중된 정책의 비정함
이번 연구에서 가장 뼈아픈 지점은 피해가 ‘약자’에게 집중되었다는 사실이다. 최우선변제금 상한(5,500만 원) 이하의 저가 임대주택 월세 비율은 무려 20.7%P나 상승했다. 반면 고가 임대주택의 상승 폭은 3.8%P에 그쳤다. 이는 자산 형성의 초기 단계에 있는 청년층과 신혼부부들이 정책의 부작용을 온몸으로 받아내고 있음을 의미한다.
3. ‘전세사기 예방’이라는 명분 뒤에 숨은 실질적 위협
전세보증 가입 요건 강화는 시장에 두 가지 부정적 시그널을 보냈다. 첫째는 ‘보증보험 없이는 빌라에 들어가지 말라’는 경고이며, 둘째는 ‘보증보험에 가입할 수 없는 빌라는 시장에서 외면받는다’는 낙인이다. 이로 인해 세입자들은 보증이 용이한 아파트로만 쏠리게 되어 아파트 전셋값을 끌어올리고, 비아파트 시장은 거래 절벽과 슬럼화라는 이중고에 시착하게 되었다.
4. 규제의 역설을 넘어선 정책적 유연성이 시급하다
부동산 시장은 살아있는 생물과 같다. 정보 비대칭을 해소하고 시장을 안정시키겠다는 ‘선의’가 때로는 시장의 자생력을 파괴하고 서민의 주거 비용을 높이는 ‘규제의 역설’을 낳는다.
지금 필요한 것은 획일적인 공시가격 잣대가 아니다. 주택 유형별, 지역별 특수성을 반영한 정교한 보증 체계의 설계가 시급하다. 또한, 임대차 제도를 조정할 때는 특정 임대료 구간이나 주택 유형에 고통이 전가되지 않는지 면밀히 살펴야 한다. 주거 안정이라는 공익적 목적이 공공기관의 재무 건전성 수치보다 우선되어야 함을 잊지 말아야 할 것이다.
AI부동산경제신문ㅣ강원지사장
이태광 상임고문
글로벌 경영학 박사 · 부동산학 박사
미국 미드웨스트대학교(Midwest University)
부동산학 교수 및 ISO 국제인증 심사교육원 원장
미국 미드웨스트대학교(Midwest University) 글로벌 부동산학 박사 취득
미국 Midwest University Ph.D. 리더십경영학 박사 취득
대한법률부동산연구소 소장(연구기관 대표)
미드웨스트대학교 대학원 부동산학 석·박사 과정 교수
한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수
한국부동산경매학회 수석연구위원 & 강원도
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