남양주시의 「2035년 도시기본계획」에는 시가화용지 54.573㎢, 시가화예정용지 19.158㎢, 도시지역 외 지구단위계획구역 9.850㎢, 보전용지 384.409㎢가 제시돼 있다.
이 가운데 토지소유자와 투자자가 가장 주목하는 항목은 시가화예정용지다. 장래 도시 확장과 주택·산업·공공시설 수요를 수용하기 위한 개발 후보지역으로 이해되기 때문이다.
그러나 시가화예정용지에 포함됐다는 사실만으로 현재 건축이나 개발이 가능한 것은 아니다. 도시기본계획은 도시의 장기적인 발전 방향을 제시하는 정책계획이며, 개별 토지의 용도지역을 직접 변경하거나 개발권을 부여하는 계획은 아니기 때문이다.
실제 개발이 진행되려면 도시관리계획 변경, 용도지역 조정, 개발구역 지정, 지구단위계획 수립, 기반시설 확보, 관계기관 협의 및 각종 인허가 절차가 뒤따라야 한다.
시가화용지도 마찬가지다. 이미 시가지가 형성됐거나 개발사업이 구체화된 지역이라는 의미는 있지만, 개별 필지의 건축 가능 여부는 용도지역, 건폐율·용적률, 허용용도, 도로 접면, 상하수도 및 도시계획시설 저촉 여부를 별도로 확인해야 한다.
보전용지는 개발보다 자연환경, 농지, 산림, 수질과 경관의 보호가 우선되는 지역이다. 개발제한구역, 농업진흥지역, 보전산지, 하천구역 등 다른 규제가 중첩될 가능성이 높다. 다만 보전용지라고 해서 모든 행위가 일률적으로 금지되는 것은 아니며, 허용행위는 적용 법령과 토지의 구체적인 조건에 따라 달라진다.
도시지역 외 지구단위계획구역도 주의해서 봐야 한다. 비도시지역이라도 계획적인 개발과 관리를 위해 건축물 용도, 규모, 높이, 도로와 주차장, 녹지 및 기반시설 기준이 구체적으로 정해질 수 있다. 따라서 일반 용도지역 규제뿐 아니라 해당 지구단위계획의 세부 내용을 반드시 확인해야 한다.
결국 도시기본계획은 토지의 미래 방향을 보여주는 자료다. 하지만 개별 토지의 실제 개발 가능성은 도시관리계획, 용도지역, 지구단위계획, 개발제한구역, 농지·산지 규제, 도로와 기반시설, 개발행위허가 요건을 종합적으로 검토해야 판단할 수 있다.
토지 투자는 계획도면의 색깔보다 해당 지번에 적용되는 법적 규제와 인허가 가능성을 기준으로 결정해야 한다.
다음 편에서는 GTX-B 등 광역교통망과 주택·공원·산업계획이 남양주의 도시 경쟁력과 생활환경에 어떤 변화를 가져올지 살펴본다.
본 내용은 공개된 「2035년 남양주 도시기본계획」을 기준으로 작성한 일반적인 실무 검토 의견이다. 개별 토지의 개발 여부는 정확한 지번과 도시관리계획, 권리관계 및 관계기관 확인을 통해 최종 확정해야 한다.
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김채원 전문위원 (행정사 · 공인중개사 · 탐정)
문의 : 010-2712-3827
토지분석 랜다이·해안공인중개사사무소. 『그린벨트 토지 실무솔루션 ①』 공동저자
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