서울·수도권 주택시장에서 전세 매물 부족과 매매가격 상승, 공급 지연이 동시에 나타나고 있다. 서울 전세수급지수는 지난 7월 127.5로 약 5년 만에 가장 높은 수준을 기록했고, 대한건설정책연구원은 전월세시장 강세와 소비심리 회복이 4분기 매수세 확대로 이어질 가능성이 있다고 전망했다. 다만 이는 전망인 만큼 지역·단지별 실제 거래 흐름을 별도로 확인해야 한다.
대한건설정책연구원이 9월 30일 발표한 「지표로 보는 건설시장과 이슈(2026년 3분기)」에 따르면 3분기 주택시장은 서울·수도권을 중심으로 매매·전세가격 강세가 이어진 반면 공급 측면에서는 불안 요인이 남았다. 연구원은 4분기에도 임대차시장의 공급 부족과 소비심리 회복이 맞물릴 경우 매수세가 확대될 가능성이 있다고 분석했다.
가장 눈에 띄는 지표는 전세수급이다. 한국부동산원 자료를 인용한 연구원 분석에 따르면 서울 전세수급지수는 7월 127.5를 기록했다. 전세난이 심했던 2020년 하반기~2021년 상반기 이후 약 5년 만에 가장 높은 수준이다. 이 지수는 100을 넘을수록 전세를 내놓으려는 사람보다 구하려는 사람이 많다는 의미여서 현재 서울 임대차시장의 수급 압력을 보여준다. 지방을 포함한 전국 전세수급지수도 기준선인 100을 웃돌아 공급 부족 압력이 매매시장보다 임대차시장에서 더 뚜렷하다는 게 연구원의 진단이다.
매매시장도 지역별 온도차가 크다. 7월 기준 서울 아파트 매매가격지수는 101.3으로 연초 대비 5.3% 상승한 반면 지방은 100.0으로 0.1% 상승하는 데 그쳤다. 따라서 ‘전국 집값이 오른다’는 식의 접근보다는 서울·수도권과 지방, 그리고 개별 지역과 가격대별 수요 차이를 구분해서 볼 필요가 있다.
문제는 공급의 시차다. 전국 주택 착공은 2024년 30만3,433건에서 2025년 27만2,685건으로 감소했고, 연구원은 올해도 감소할 것으로 예상했다. 수도권 착공 역시 2026년 1~7월 7만7,894건에 그쳐 향후 추이를 지켜봐야 한다. 정부가 공급 확대 정책을 추진하더라도 인허가에서 착공·준공·입주까지 시간이 필요한 만큼 단기간에 전월세 수급을 완화하기는 쉽지 않다는 분석이다.
그렇다고 전세가 부족하다는 이유만으로 매수를 서두르는 것도 적절하지 않다. 전세가격 상승이 계속되고 매매와의 가격 차이가 좁아지면 일부 실수요가 매매로 이동할 가능성은 있지만, 대출금리와 원리금 부담, 최근 실거래가격, 향후 입주물량에 따라 매수의 경제성은 크게 달라진다. 특히 최근 가격이 빠르게 오른 지역에서는 현재 호가가 아니라 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 거래량을 먼저 확인해야 한다.
임차인이라면 계약 만료 직전에 움직이기보다 주변 전세·월세 물량과 갱신 가능성을 미리 확인하는 것이 중요하다. 매도자는 전세난과 공급 부족 전망만으로 호가를 과도하게 높이기보다 실제 매수자가 감당할 수 있는 자금 수준을 살펴야 한다. 결국 4분기 시장의 핵심은 ‘무조건 상승’이 아니라 임대차 공급 부족이 어느 지역에서 실제 매매수요로 전환되는가다. 전세가격·실거래·거래량·입주물량을 함께 봐야 시장의 방향을 보다 정확히 읽을 수 있다.
전세난이 곧바로 집값 상승을 의미하지는 않는다. 전세가격과 매매가격의 차이, 최근 실거래, 거래량, 입주물량, 대출 여력을 함께 비교해 내 자산에 맞는 매수·매도 시점을 판단해야 한다.
자료 출처 및 기준: 2026년 10월 1일 오전 8시 기준. 대한건설정책연구원 「지표로 보는 건설시장과 이슈(제23호·2026년 3분기)」 9월 30일 발표 및 한국부동산원 관련 지표를 기준으로 확인했으며, 연합뉴스·서울신문 등 주요 보도를 교차 확인했다. ‘4분기 매수세 확대’는 연구기관의 전망으로 확정된 미래 가격을 의미하지 않는다.
기사문의 : 이은희(부엣쌤) 공인중개사,부동산자산설계사, 010-7568-1670
이은희 / 대표 · 15년 경력 부동산 자산설계 컨설턴트 / 위너스공인중개사사무소 · (주)위너스지앤아이 · 부엣쌤
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