서울 집값 상승세 이어지나 공급 부족 전세난에 '연말까지 더 간다'
전문가 5인 모두 상승세 지속에 무게 수급 불균형이 핵심
기준금리 추가 인상세제개편은 변수 강남 조정 이후 향방 주목
서울 아파트값이 86주 연속 오르며 최장 상승 기록을 다시 썼다. 강남권의 가격 조정으로 서울 전체 상승폭은 다소 둔화됐지만 시장의 방향이 꺾였다고 보기는 어렵다는 분석이 나온다. 신규 주택 공급 부족과 전세시장 불안이라는 구조적 문제가 여전하기 때문이다.
부동산 전문가들은 이런 수급 불균형이 해소되지 않는 한 서울 집값의 상승 흐름이 연말까지 이어질 가능성에 무게를 두고 있다.
다만 기준금리 추가 인상 여부는 시장의 주요 변수다. 금리가 오르면 대출 이자 부담이 커져 주택 매수 심리가 위축될 수 있다. 반면 공급 부족과 전세가격 상승 등 집값을 밀어 올리는 요인이 여전히 강해 금리 인상만으로 시장 흐름을 바꾸기에는 한계가 있다는 분석도 맞선다.
5일 부동산 전문가 5인에게 올해 연말까지 서울 집값의 향방을 물은 결과, 5명 모두 '상승세 지속'에 무게를 뒀다. 서울 주택시장의 근본적인 문제로 지목되는 수급 불균형이 해소되지 않고 있어 기존 상승 흐름이 당분간 이어질 가능성이 높다는 분석이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 서울의 신규 입주 물량 감소와 전세가격 불안을 주요 상승 요인으로 꼽았다.
함 랩장은 "서울의 내년 신규 입주 물량이 축소되는 데다 전세가격 불안도 이어지고 있다"며 "거래는 상당히 둔화됐지만 가격적인 면으로 봐선 상승세가 유지될 것으로 보인다. 보합까지 갈 가능성은 제한적"이라고 말했다.
거래량이 줄어드는 것과 집값이 하락하는 것은 별개의 문제라는 의미다. 거래가 위축되더라도 시장에 나오는 매물보다 수요가 많다면 가격을 끌어내리기 쉽지 않다는 분석이다.
고준석 연세대 상남경영원 교수도 전월세시장 불안을 주목했다.
고 교수는 "토지거래허가구역 유지와 임대사업자 혜택 종료 등으로 전월세난이 심화되며 매매 시장을 강하게 자극하고 있다"며 "전월세 문제가 계속되는 만큼 집값은 당분간 상승할 것"이라고 내다봤다.
강남 주춤하는 사이 외곽 비강남이 상승세 견인
올해 서울 아파트값 상승세의 또 다른 특징은 지역별 온도 차다. 강남권 고가 아파트 시장이 조정을 받는 사이 외곽과 비강남 지역의 중저가 단지가 상승 흐름을 이끌고 있다.
고가주택에 집중된 대출·세제 규제를 피해 실수요가 상대적으로 가격 부담이 낮은 중저가 아파트 시장으로 이동하고 있는 것으로 풀이된다. 강남권의 가격 조정만으로 서울 전체 주택시장의 상승세가 끝났다고 판단하기 어려운 이유다.
시장에서는 특히 한국은행의 기준금리 움직임을 예의주시하고 있다. 연내 기준금리가 추가로 인상될 경우 주택시장에 어느 정도 충격을 줄지를 놓고 전문가들의 전망은 엇갈린다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 금리의 영향력을 강조했다.
박 위원은 "금리는 자산 시장의 중력과 같다"며 "기준금리가 앞서 두 번 인상된 데다 이번에 추가로 오를 경우 시장도 주춤할 수 있다"고 분석했다.
금리가 오르면 주택담보대출과 신용대출 등의 이자 부담이 증가한다. 매수자가 감당해야 할 금융비용이 늘면서 주택 구매력이 떨어질 수 있다는 의미다. 이미 집값이 단기간에 오른 지역에서는 금리 상승이 가격 조정의 계기로 작용할 가능성도 있다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 단기적인 가격 조정 가능성을 열어뒀다.
양 위원은 "외곽지역에서 단기 급등 피로감과 금리 상승 영향으로 상승폭이 둔화되고 강남권 조정이 이어진다면 단기적으로 마이너스가 될 가능성은 있다"고 말했다.
"금리 올라도 외곽 상승 막기에는 한계"
반론도 만만치 않다. 최근 주택 매수자의 성격과 정책금융 구조를 고려하면 기준금리 인상이 곧바로 집값 하락으로 이어지기는 어렵다는 분석이다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "최근 집을 사는 사람들은 주로 생애최초 구매자들"이라며 "금리가 낮은 고정 형태의 정책자금을 활용해 집을 사고 있기 때문에 금리가 오르더라도 외곽 지역의 가격 상승을 막기엔 한계가 있다"고 말했다.
기준금리가 오르더라도 모든 주택 구매자가 동일한 수준의 금리 부담을 받는 것은 아니라는 의미다. 정책자금을 이용하는 실수요층이 시장의 한 축을 형성하고 있다면 기준금리 인상의 파급력이 예상보다 제한적일 수 있다는 분석이다.
고준석 교수도 금리 인상의 영향이 크지 않을 것으로 전망했다.
고 교수는 "통화량이 대폭 늘어나고 있는 데다 스트레스 DSR 적용 등으로 주택담보대출 연체율이 크게 오르는 상황은 아니라 금리 상승의 영향은 제한될 것"이라고 했다.
결국 금리라는 하락 요인과 공급 부족·전세난이라는 상승 요인이 맞부딪치는 형국이다. 어느 쪽의 힘이 더 강하게 작용하느냐에 따라 연말 서울 주택시장의 방향성이 결정될 것으로 보인다.
세제개편도 변수 강남 '급급매' 이후 시장 주목
세제개편 역시 서울 주택시장의 향방을 좌우할 변수로 꼽힌다.
정부가 국회에 넘긴 세제개편안에는 고가주택 보유자의 종합부동산세와 양도소득세를 강화하는 내용이 담겨 있다. 현재 강남3구와 용산구 등 주요 상급지에서 나타나는 가격 조정도 세제개편에 대한 부담이 영향을 미치고 있다는 분석이 많다.
개편안이 국회에 제출된 내용대로 확정될 경우 세금 부담을 피하려는 매물이 시장에 순차적으로 더 나올 가능성이 있다. 매물이 증가하면 단기적으로 가격 상승세를 누르는 요인으로 작용할 수 있다.
반대 흐름도 예상된다. 세제개편을 둘러싼 불확실성이 사라지면 집주인들이 급하게 가격을 낮춰 매물을 내놓을 이유도 줄어들 수 있기 때문이다. 시장에 나온 급매물이 소진된 뒤 다시 가격이 반등할 가능성이 거론되는 배경이다.
양지영 위원은 "강남권에서 고령자 보유 또는 재건축 추진 단지에서 '급급매물'이 출회되고 있는데, 이런 매물이 소진되면 다시 상승세로 복귀할 가능성이 높다"고 말했다.
서울 주택시장은 이제 금리와 세금, 공급과 전세가격이라는 여러 변수가 동시에 맞물리는 국면에 들어섰다. 금리와 세제는 가격 상승을 억누르는 요인이다. 반면 부족한 신규 공급과 불안한 전세시장은 매매가격을 떠받치는 요인이다.
전문가들이 공통적으로 주목하는 지점은 결국 수급이다. 금리와 세제가 단기적인 시장 분위기를 바꿀 수는 있지만 서울 주택의 공급 부족이라는 근본적인 문제가 해소되지 않는다면 가격 흐름을 완전히 돌려놓기 어렵다는 것이다.
연말 서울 집값의 향방도 결국 이 힘겨루기에서 결정될 전망이다. 기준금리 추가 인상과 세제개편이 시장의 상승 탄력을 얼마나 떨어뜨릴지, 반대로 공급 부족과 전세난이 얼마나 강하게 가격을 떠받칠지가 서울 부동산 시장의 다음 방향을 가를 핵심 변수가 되고 있다.
문의 : 031-563-2114
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