은퇴 이후의 부동산 관리에서는 보유 규모뿐 아니라 생활에 필요한 현금흐름과 관리 여건을 함께 검토해야 한다. 부엣쌤 이은희 대표의 『부동산은 사고파는 것이 아니라 설계하는 것이다』는 50대 이후 보유 부동산을 진단하고 삶의 변화에 맞춰 재배치하는 기준을 다룬다.
위너스공인중개사사무소를 운영하는 저자는 아파트·오피스텔·상가·토지·건물의 매매와 임대, 자산 재배치 상담을 하고 있다. 저자 소개에 따르면 거주하던 집이 경매로 넘어간 경험은 자산의 소유와 관리 능력을 구분하는 문제의식의 출발점이 됐다. 책은 특정 투자처나 가격 전망보다 독자가 자신의 자산을 이해하고 판단하는 과정에 초점을 맞춘다.
주요 기준은 수익성, 현금흐름, 부채, 관리 부담, 활용 가능성, 매각 가능성이다. 시세와 임대료를 확인하는 데서 나아가 비용을 감당할 수 있는지, 은퇴 후에도 직접 관리가 가능한지 등을 검토하도록 안내한다. 오랫동안 보유했다는 이유만으로 현재의 적합성을 판단하지 않는 접근이다.
다만 자산 재배치가 곧 매도를 뜻하는 것은 아니다. 계속 보유하거나 운영 방식을 바꾸는 선택도 비교 대상이다. 수익성이 낮은 자산이라도 실거주나 가족의 사용 목적이 있을 수 있으며, 매각을 검토할 때에는 처분 비용과 이후의 자산 구조까지 함께 살펴야 한다.
비주택 부동산을 다루는 부분에서는 상가·건물·메디컬의 임차인과 동선, 사옥·공장·토지의 실제 사용성에 주목한다. 매각이 어려운 자산을 새로운 수익원으로 전환하는 관점도 제시한다. 이러한 활용 방안을 검토할 때에는 수요와 추가 비용, 사용상의 제약을 확인할 필요가 있다. 운영 변경이 공실이나 관리 부담을 줄인다고 단정할 수는 없다.
거래 과정에서는 계약 이전에 자산의 약점과 위험을 파악하고 가격 외의 조건을 협상하는 문제를 다룬다. 마지막 부분은 자산 확대에서 안정으로 기준을 전환하고, 가족에게 관리 체계를 남기는 방법으로 이어진다.
실전 부록에는 자산현황표, 건강상태 진단표, 보유·매각·매입 의사결정표, 비주택 사용성 점검표 등 8개 자료가 수록됐다. 1년·3년·5년 자산관리 계획표와 가족용 인수인계서는 현재의 진단을 장기 관리로 연결하는 자료다.
공인중개사 마케팅의 관점에서도 자산 진단 기준은 고객 질문에 답하는 전문 정보 콘텐츠로 활용할 여지가 있다. 보유와 매각의 장단점을 설명하고 확인할 자료를 제시하는 방식은 중개 전문성을 독자가 이해할 수 있는 언어로 전달하는 접근이다. 이은희 대표의 책은 자산의 크기보다 역할과 관리 가능성을 점검하려는 독자에게 판단의 틀을 제시한다.
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