서울 은평구 수색·증산뉴타운의 주요 재개발사업지인 증산5구역이 공동주택 공급 규모를 1,886가구로 확대하고 용적률을 275.16% 이하로 상향하는 사업시행계획 변경을 추진하면서 새로운 전환점을 맞고 있다. 공급 규모 확대와 주민공동시설 확충을 통해 주거환경 개선이 기대되는 가운데 향후 사업성 변화와 입주권 매수에 대한 관심도 높아질 전망이다.
증산5재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합은 오는 10월 31일 오후 1시 서울 은평구 증산동 210-10 소재 서부동산교회에서 임시총회를 개최할 예정이다.
이번 총회에서는 사업시행계획 변경안과 2026년도 사업비 예산 변경, 연서중학교 이전을 위한 협약서 변경 및 토지 교환계약 체결 추인, 사업 추진에 필요한 협력업체 선정과 계약 관련 추인 등 총 5개 안건을 심의한다.
가장 주목받는 안건은 사업시행계획 변경이다. 증산5구역은 지난 5월 7일 서울시 통합심의에서 조건부 의결을 받았으며, 이번 변경안에는 통합심의 조건과 측량 결과 등을 반영한 건축계획 및 정비기반시설 조정 내용이 포함됐다.
이번 임시총회는 증산5구역의 공급 규모와 주거환경, 사업비 구조를 종합적으로 살펴볼 수 있는 중요한 일정이다.
다만 10월 20일 현재 총회 개최 이전인 만큼 이번에 제시된 수치는 변경안 기준이다. 최종 사업계획은 총회 의결과 후속 인허가 과정에서 달라질 수 있다.
■ 1,886가구 규모로 확대…증산5구역 개발계획의 변화
이번 사업시행계획 변경안에서 가장 눈에 띄는 부분은 공동주택 공급 규모 확대다.
총회 자료의 제안사유에는 기존 1,694가구에서 1,886가구로 192가구 증가하는 것으로 기재돼 있다.
주택형 구분도 기존 12개에서 8개로 조정된다.
주택형 재편은 향후 건축계획과 공급 구성에 영향을 미칠 수 있다. 다만 개별 조합원의 신청 주택형이나 실제 배정 결과가 어떻게 달라질지는 세부 설계와 분양계획을 확인해야 한다.
증산5구역의 공급 규모 확대가 관심을 끄는 이유는 단순히 세대수가 증가하기 때문만은 아니다.
추가 공급 물량이 일반분양 수입 증가로 이어질 경우 전체 사업수지 개선에 긍정적으로 작용할 가능성이 있기 때문이다.
그러나 전체 공급세대수에는 조합원분양과 일반분양, 임대주택 등이 포함된다. 따라서 증가한 111가구가 모두 일반분양 물량으로 전환되는 것은 아니다.
실제 일반분양 물량이 얼마나 늘어나는지는 공급 유형별 변경 내역을 동일한 기준으로 비교해야 확인할 수 있다.
향후 사업성 평가에서도 이 부분이 중요한 판단 기준이 될 전망이다.
■ 용적률 275.16% 상향…사업성 개선 가능성에 주목
이번 변경안에서 입주권 매수 예정자들이 주목할 부분은 용적률 상향이다.
기존 263.7% 이하였던 용적률은 275.16% 이하로 조정된다. 기존보다 11.46%포인트 높아지는 계획이다.
용적률 산정용 연면적도 기존 184,078.41㎡에서 193,126.62㎡로 9,048.21㎡ 증가한다.
이는 기존 대비 약 4.9% 늘어나는 규모다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율이다. 같은 대지에서 건축 가능한 연면적이 늘어나면 주택 공급 규모를 확대할 수 있는 여지가 생긴다.
증산5구역 역시 이번 용적률 상향을 통해 공급 규모를 늘리는 방향으로 건축계획을 조정하고 있다.
사업성 측면에서는 일반분양 수입 증가 가능성이 관심사다.
재개발사업은 일반분양 수입과 조합원분양 수입 등으로 사업비를 충당하는 구조다. 따라서 일반분양 물량과 분양가격이 사업수지에 중요한 영향을 미친다.
공급 규모 확대에 따른 추가 수입이 공사비와 금융비용 등 비용 증가분보다 크다면 사업수지 개선을 기대할 수 있다.
반대로 공사비 상승이나 금융비용 증가가 예상보다 클 경우 공급 규모가 늘어나더라도 사업성 개선 효과는 제한적일 수 있다.
결국 증산5구역의 용적률 상향은 사업성 개선 가능성을 보여주는 변화지만 조합원 추가분담금 감소를 확정하는 근거는 아니다.
향후 일반분양 수입과 전체 사업비의 변화를 함께 확인해야 실질적인 사업성 개선 여부를 판단할 수 있다.
■ 최고 29층으로 조정…공급 규모 확대와 건축계획 재편
증산5구역은 최고층수도 조정한다.
건축계획 변경표에 따르면 기존 최고 30층 이하였던 건축계획은 29층 이하로 변경된다.
최고층수는 한 층 낮아지지만 전체 공급세대수는 오히려 증가하는 구조다.
이는 건축물 배치와 주동 구성, 세대별 면적, 건축 연면적 등을 종합적으로 조정한 결과일 수 있다.
다만 실제 어떤 방식으로 공급 규모가 확대되는지는 최종 건축도면을 통해 확인해야 한다.
입주권 매수 예정자라면 향후 배정받을 주택형뿐 아니라 동별 배치와 층수, 일조 조건, 조망 여건 등을 함께 살펴볼 필요가 있다.
특히 현재 제시된 변경안만으로 특정 동이나 층수, 조망 조건이 확정됐다고 판단해서는 안 된다.
향후 세부 설계와 분양계획에 따라 달라질 수 있기 때문이다.
■ 어린이집·아동돌봄센터 확충…주거 편의성 높이는 생활시설 계획
증산5구역의 주거환경 측면에서 눈여겨볼 부분은 주민공동시설 확대다.
이번 변경안에서는 주민공동시설 전체 면적을 기존 2,000㎡에서 6,505㎡로 늘리는 계획이 제시됐다.
기존 대비 약 3.25배 규모다.
어린이놀이터는 기존 1,800㎡에서 2,263㎡로 확대된다. 경로당도 800㎡에서 1,382㎡로 늘어난다.
어린이집은 1,105㎡에서 1,149㎡로 조정되며 311㎡ 규모의 아동돌봄센터가 새롭게 계획됐다.
반면 주민운동시설은 기존 1,800㎡에서 583㎡로 축소된다.
이번 변경안은 주민공동시설 전체 규모를 확대하면서 시설별 면적을 재배분하는 특징이 있다.
특히 어린이집과 아동돌봄센터 확충은 어린 자녀를 둔 가구가 관심을 가질 만한 요소다.
맞벌이 가구와 어린 자녀를 양육하는 가정에서는 보육·돌봄시설의 접근성과 이용 편의성이 주거지 선택에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
경로당 확대는 고령층의 생활 편의성을 고려한 변화로 볼 수 있다.
어린이놀이터 면적 확대 역시 자녀를 둔 가구의 생활환경과 관련되는 요소다.
다만 주민운동시설은 축소되는 만큼 시설별 구성과 실제 이용 여건을 종합적으로 검토해야 한다.
주민공동시설 총면적과 개별 시설별 면적은 집계 범위가 다를 수 있으므로 최종 설계도서에서 산정 기준을 확인할 필요도 있다.
증산5구역은 이번 변경안을 통해 공급 규모뿐 아니라 입주민의 일상생활과 연결되는 시설도 함께 조정하고 있다는 점에서 관심을 끈다.
■ 임대주택 321가구로 확대…공급 구성 변화도 확인해야
임대주택 공급계획도 조정된다.
기존 303가구였던 임대주택은 321가구로 18가구 증가한다.
전체 공급세대수와 임대주택이 함께 늘어나는 만큼 향후 일반분양 물량이 얼마나 달라지는지는 별도로 확인해야 한다.
일반분양 물량은 사업수지에 영향을 미치는 중요한 요소다.
따라서 입주권 매수 예정자라면 전체 공급 규모뿐 아니라 조합원분양과 임대주택, 일반분양 물량의 구성 변화를 함께 살펴봐야 한다.
단순히 전체 세대수가 늘었다는 사실만으로 사업성 개선 효과를 판단하기는 어렵다.
■ 총사업비 약 1조 4,230억 원…사업 규모 확대 속 비용 관리 중요
이번 사업시행계획 변경안에 제시된 정비사업비 추정액은 1조 4,225억 9,096만 3,026원이다.
약 1조 4,226억 원으로, 반올림하면 약 1조 4,230억 원 규모다.
이 가운데 건축시설공사비 추정액은 약 7,960억 원이다. 자금조달계획에는 금융기관 차입금 약 6,266억 원이 반영돼 있다.
이처럼 사업 규모가 큰 재개발사업에서는 공사비와 금융비용 관리가 중요하다.
공급 규모 확대에 따른 수입 증가가 예상되더라도 공사비와 금융비용이 함께 증가하면 사업수지 개선 효과가 줄어들 수 있기 때문이다.
다만 전체 정비사업비와 개별 조합원의 추가분담금은 구분해야 한다.
정비사업비는 공사비와 보상비, 금융비용, 용역비 등 사업 전체를 추진하는 데 필요한 비용이다.
반면 개별 조합원의 추가분담금은 조합원 분양가격과 권리가액 등을 기준으로 산정된다.
권리가액은 종전자산 평가액과 비례율 등을 반영해 결정되므로 개별 물건마다 차이가 발생할 수 있다.
따라서 전체 정비사업비만으로 특정 입주권의 추가분담금을 계산할 수는 없다.
이번 총회 제2호 안건인 2026년도 사업비 예산 변경도 전체 정비사업비와 구분해야 한다.
조합원과 입주권 매수 예정자는 기존 계획 대비 사업비가 얼마나 변동했는지, 어떤 항목에서 비용 증가 또는 감소가 발생했는지 확인할 필요가 있다.
■ 연서중학교 이전·토지 교환계약…사업 추진의 또 다른 변수
이번 임시총회에서는 연서중학교 이전 관련 안건도 다뤄진다.
연서중학교 이전을 위한 협약서 변경 추인과 토지 교환계약 체결 추인이 주요 내용이다.
학교 이전은 단순한 교육시설 이전에 그치지 않는다.
토지 확보와 교환 조건, 비용 부담, 관계기관 협의 등 여러 절차가 연결되는 사안이다.
따라서 토지 교환 대상과 평가금액, 비용 부담 주체, 협약 변경 사유 등을 구체적으로 확인해야 한다.
학교 이전 관련 절차의 진행 상황은 향후 사업 추진 일정에도 영향을 미칠 가능성이 있다.
다만 현재 제공된 자료만으로 구체적인 토지 교환금액이나 계약 조건을 확정적으로 설명하기는 어렵다.
관련 사항은 임시총회 의결 결과와 후속 협의 내용을 통해 확인해야 한다.
■ 착공과 입주 일정은 언제…사업 일정 변동 가능성 고려해야
증산5구역 입주권 매수를 검토하는 수요자들에게는 착공과 입주 일정도 중요한 관심사다.
이번 자료에는 빗물이용시설 설치와 관련된 공사 예정기간이 2027년 4월부터 2030년 12월까지로 기재돼 있다.
그러나 이는 해당 시설 관련 계획서에 제시된 일정이다.
아파트 전체의 착공일이나 준공일, 입주예정일이 확정됐다는 의미는 아니다.
실제 사업 일정은 사업시행계획 변경에 따른 행정절차와 철거 진행 상황, 자금조달, 공사 준비 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있다.
따라서 현 단계에서 특정 연도의 착공이나 입주를 확정적으로 예상하는 것은 신중해야 한다.
입주권 매수 예정자라면 사업 일정이 변동될 가능성을 고려해 자금계획을 수립하는 것이 바람직하다.
사업 기간이 길어질 경우 금융비용과 자금 납부 일정에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
■ 증산5구역 입주권, 어떤 물건을 선택해야 할까
증산5구역의 공급 규모 확대와 용적률 상향은 입주권 매수 예정자들이 관심을 가질 만한 변화다.
그러나 같은 재개발구역 안에서도 개별 물건의 권리관계와 자금 부담은 다를 수 있다.
수색·증산뉴타운과 새절역세권 일대에서 15년 이상 부동산 중개업무를 이어온 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 심미선 대표는 재개발 입주권 거래에서 사업계획과 개별 물건의 권리분석을 함께 살펴봐야 한다고 강조했다.
심 대표가 중요하게 보는 기준은 조합원 지위 승계 가능 여부와 권리가액, 추가분담금, 대출 조건, 실제 취득원가 등 다섯 가지다.
우선 매도인의 조합원 자격과 양도 제한 규정, 예외 요건 등을 확인해야 한다. 규제지역 지정 여부와 관련 규정의 적용 시점에 따라 판단이 달라질 수 있다.
권리가액과 조합원 분양가격도 중요하다.
같은 증산5구역 입주권이라도 종전자산 평가액과 권리가액, 신청 주택형에 따라 향후 부담할 금액이 달라질 수 있기 때문이다.
예상 추가분담금과 납부 시점 역시 확인해야 한다.
입주권 매매대금 외에 추가로 필요한 자금이 얼마인지, 언제 납부해야 하는지 파악해야 안정적인 자금계획을 세울 수 있다.
이주비대출과 기타 대출의 승계 가능 여부도 살펴봐야 한다.
대출 조건은 개별 물건과 금융기관의 심사 기준에 따라 달라질 수 있으므로 사전 확인이 필요하다.
마지막으로 실제 취득원가를 계산해야 한다.
입주권 매매가격에 향후 추가분담금과 취득 관련 세금, 금융비용 등을 반영해 전체 자금 규모를 검토해야 한다.
세금과 대출은 개인별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 관련 전문가와 금융기관의 확인도 병행하는 것이 바람직하다.
심 대표는 매매가격이 낮아 보이는 입주권이라도 권리가액이 낮거나 향후 추가분담금이 크다면 실제 취득원가는 높아질 수 있다는 점을 강조했다.
따라서 단순히 매매가격이 저렴하다는 이유만으로 입주권의 경제성을 판단해서는 안 된다는 설명이다.
■ 10월 31일 임시총회, 증산5구역 향후 사업 방향 가늠할 분기점
증산5구역 재개발사업의 향후 방향을 판단할 주요 일정은 오는 10월 31일 임시총회다.
총회 이후에는 사업시행계획 변경안이 원안대로 의결됐는지 확인해야 한다.
2026년도 사업비 예산 변경의 실제 증감 규모와 사유도 중요한 확인 대상이다.
연서중학교 이전 관련 협약 변경과 토지 교환계약 체결 안건의 처리 결과 역시 향후 사업 추진 상황을 판단하는 데 필요한 자료가 될 전망이다.
총회에서 안건이 의결되더라도 사업계획이 모두 최종 확정되는 것은 아니다.
이후 사업시행변경인가 신청과 관계기관 협의 등 후속 행정절차가 진행될 수 있으며, 인가 과정에서 일부 내용이 조정될 가능성도 있다.
입주권 매수 예정자라면 총회 결과와 함께 향후 행정절차의 진행 상황을 지속적으로 확인할 필요가 있다.
■ “좋은 입주권은 권리관계와 총취득원가에서 차이”
증산5구역 재개발사업의 변화는 입주권 매수를 검토하는 수요자들에게 새로운 관심 요인이 될 수 있다.
공급 규모 확대와 용적률 상향, 주민공동시설 확충 등은 향후 주거환경 개선을 기대하게 하는 요소다.
그러나 개발계획에 대한 기대만으로 입주권의 경제성을 판단하기는 어렵다.
수색·증산뉴타운과 새절역세권 재개발 현장에서 15년 이상 중개업무를 이어온 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 심미선 대표는 개별 물건의 권리관계와 자금계획을 함께 검토하는 것이 중요하다고 설명했다.
재개발사업은 진행 단계마다 사업계획과 공급 규모, 사업비 등이 달라질 수 있다.
이에 따라 입주권 매수자는 사업 전체의 변화뿐 아니라 개별 물건의 권리가액과 조합원 분양가격, 예상 추가분담금, 대출 승계 조건 등을 종합적으로 확인해야 한다.
특히 매매가격이 낮다는 이유만으로 유리한 입주권이라고 판단해서는 안 된다.
권리가액이 낮거나 추가분담금 부담이 큰 경우에는 최초 매매가격보다 실제 취득원가가 높아질 수 있기 때문이다.
심 대표는 수색·증산뉴타운과 새절역세권 일대에서 쌓아온 현장 중개 경험을 바탕으로 재개발 입주권의 권리관계와 자금계획을 함께 살펴보는 상담을 진행하고 있다.
증산5구역 입주권 매수를 검토하는 수요자라면 관심 물건의 권리가액과 조합원 분양가격을 정확하게 확인하고, 향후 추가분담금과 필요한 자금까지 반영한 계획을 수립할 필요가 있다.
■ 증산5구역의 미래 가치, 주거환경 개선과 사업수지 변화에 달려
증산5구역은 이번 사업시행계획 변경안을 통해 공동주택 공급 규모 확대와 용적률 상향, 주민공동시설 확충을 추진하고 있다.
1,886가구 규모의 주거단지 조성과 보육·돌봄시설 확대 등은 향후 주거환경 개선을 기대하게 하는 요소다.
다만 사업성 개선 여부는 일반분양 수입과 공사비, 금융비용 등 실제 사업수지 변화에 따라 달라질 수 있다.
따라서 공급 규모 확대가 곧바로 조합원 추가분담금 감소나 입주권 가치 상승으로 연결된다고 단정하기는 어렵다.
입주권 매수 예정자라면 개발계획에 대한 기대와 함께 개별 물건의 권리관계, 추가분담금, 자금조달 조건을 종합적으로 검토해야 한다.
증산5구역 재개발사업은 오는 31일 임시총회와 후속 인허가 절차를 거치면서 향후 사업 방향이 더욱 구체화될 전망이다.
공급 규모 확대와 생활시설 확충이라는 변화가 주목받는 가운데, 증산5구역의 실질적인 가치는 사업성 개선 여부와 안정적인 사업 추진, 향후 주거환경의 완성도에 따라 평가될 것으로 보인다.
증산5구역 입주권 매수를 검토하고 있다면 권리가액과 조합원 분양가격, 예상 추가분담금, 조합원 지위 승계 가능 여부, 대출 조건 등을 개별 물건에 맞춰 확인하는 것이 중요하다.
자료 출처: 증산5재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 2026년도 임시총회 자료 및 사업시행계획 변경안 작성 기준일: 2026년 10월 20일
※ 본 기사는 제공된 자료를 토대로 작성했다. 공급세대수와 건축계획, 사업비는 변경안 기준이며 총회 의결 및 후속 인허가 과정에서 달라질 수 있다. 앞선 서울시 통합심의 관련 발표에서는 1,906가구로 소개된 바 있어 최종 공급 규모에 대한 확인이 필요하다. 사업비는 추정액이며 입주권 거래 시 개별 권리관계와 관련 규정을 별도로 검토해야 한다.
문의:(010-2004-5572)
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