서울 오피스텔 시장의 반전 대형 8.15% 급등, 소형은 하락 '극명한 양극화'
아파트 대체 수요 재개발 기대감에 중대형 오피스텔 몸값 상승
마포 잠실 노후 오피스텔 1년여 만에 두 배 가까이 올라 목동 고급 오피스텔도 청약 흥행
서울 오피스텔 시장의 투자 지형이 빠르게 바뀌고 있다. 한때 소형 수익형 부동산의 대명사였던 오피스텔이 이제는 아파트를 대체하는 중대형 주거상품으로 주목받고 있다. 최근 1년간 서울 대형 오피스텔 매매가격은 8% 넘게 상승한 반면 소형 오피스텔은 오히려 하락했다. 같은 서울에서도 면적과 입지, 개발 가능성에 따라 자산가치가 극명하게 엇갈리는 양상이다.
서울 아파트의 높은 매매가격과 전셋값, 쾌적한 주거환경을 선호하는 수요 변화가 중대형 오피스텔의 상승세를 이끌고 있다는 분석이다. 여기에 마포와 잠실 등 주요 지역의 노후 오피스텔은 재개발 기대감까지 더해지면서 단기간에 가격이 두 배 가까이 뛰는 사례도 나타나고 있다.
대형 오피스텔 8.15% 상승 소형은 1.22% 하락
KB부동산이 발표한 '2026년 3분기 오피스텔 통계'에 따르면 올해 3분기 서울 오피스텔 매매가격지수는 전분기 대비 0.16% 상승했다. 1분기 0.26%, 2분기 0.39%에 이어 3개 분기 연속 오름세다.
반면 같은 기간 전국 오피스텔 매매가격은 0.02% 하락했다. 인천은 0.41%, 경기는 0.13% 각각 떨어져 서울과 대조적인 흐름을 보였다.
면적별 가격 격차는 더욱 뚜렷하다. 최근 1년간 서울 전용면적 85㎡ 초과 대형 오피스텔은 8.15%, 전용 60~85㎡ 중대형은 4.14% 상승했다. 반면 전용 30㎡ 미만 소형 오피스텔은 1.22% 하락했다.
과거 오피스텔이 대학생과 사회초년생, 1인 가구를 위한 임대상품으로 인식됐다면 최근에는 아파트를 대체할 수 있는 실거주 공간으로 가치가 재평가되고 있다. 특히 교통과 생활 인프라가 우수한 지역의 중대형 오피스텔에 수요가 집중되는 모습이다.
마포 강변한신코아, 재개발 기대감에 3억8000만원에서 7억원대로
서울 마포구 마포동 350번지에 위치한 강변한신코아는 노후 오피스텔의 가치 변화를 보여주는 대표적인 사례다.
1992년 준공된 이 건물은 대지면적 4243.5㎡에 지상 18층, 1개 동 규모로 아파트 88가구와 오피스텔 348호로 구성돼 있다. 지하철 5호선 마포역에서 도보 5~7분 거리이며 마포대교 북단에 자리해 여의도 접근성이 뛰어나다. 중층 이상에서는 한강 조망도 가능하다.
현재 용적률이 648.08%에 달해 일반적인 재건축 방식으로는 사업 추진이 쉽지 않다는 평가를 받아왔다. 그러나 강변한신코아 재개발사업조합설립추진위원회가 2024년부터 대신자산신탁과 협력해 도시정비형 재개발을 추진하면서 분위기가 달라졌다.
현재 정비구역 지정 신청을 완료한 상태다. 향후 준주거지역을 일반상업지역으로 변경하고 신탁 방식으로 최고 49층 규모의 초고층 주상복합 건물을 개발한다는 구상이다.
이러한 기대감은 거래가격에도 반영되고 있다.
국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 강변한신코아 오피스텔 전용 52.8㎡는 올해 9월 7억500만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난해 3월 거래가격인 3억8000만원과 비교하면 1년 6개월 만에 약 85.5% 상승한 것이다.
잠실한신코아도 14억원 신고가 정비사업 기대감 확산
송파구 신천동 잠실한신코아에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다.
1988년 준공된 이 건물은 잠실역에서 도보 약 5분 거리에 위치한다. 최고 15층 규모로 아파트 493가구와 오피스텔 255호, 상가 등으로 구성돼 있다.
최근 정비사업 추진과 함께 오피스텔 소유자의 아파트 분양 가능성이 거론되면서 매매가격이 급등했다.
전용 63㎡는 올해 7월 14억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난해 6~7월 7억~8억원에 거래됐던 점을 감안하면 약 1년 만에 두 배 가까이 오른 셈이다.
잠실한신코아 재개발추진준비위원회는 내년 말까지 사업시행인가를 받는 것을 목표로 사업을 추진하고 있다.
다만 정비사업 구역에 포함됐다는 이유만으로 오피스텔 소유자에게 아파트 분양권이 자동으로 주어지는 것은 아니다.
업계 관계자는 "재개발사업에서는 권리가액과 관련 기준에 따라 오피스텔 소유자에게도 아파트 분양 자격이 주어지는 경우가 있다"면서도 "대부분 사업 초기 단계인 만큼 권리가액과 추가 분담금, 사업 추진 가능성을 면밀하게 검토해야 한다"고 설명했다.
소형도 입지 따라 차별화 신촌푸르지오시티는 가격 방어
소형 오피스텔이 모두 약세를 보이는 것은 아니다. 교통 접근성이 뛰어나고 대학가나 업무지구를 배후에 둔 단지는 상대적으로 안정적인 가격 흐름을 유지하고 있다.
서울 지하철 2호선 이대역에서 도보 약 3분 거리에 위치한 신촌푸르지오시티가 대표적이다.
2014년 준공된 이 단지는 1개 동 318호 규모로 전용면적 23~28㎡의 소형 오피스텔로 구성돼 있다. 주변 대학가와 도심 직장인 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수요를 확보하고 있다.
올해 8월 전용 23㎡가 2억3000만원에 거래됐다. 지난해 10월 같은 면적의 거래가격 2억1000만원보다 2000만원 상승했다.
그러나 이러한 사례는 소형 오피스텔 시장에서 예외적인 경우에 가깝다. 상당수 소형 오피스텔은 정비사업 가능성이 낮고 임대수익률과 공실 위험에 민감해 가격 상승 동력을 확보하기 쉽지 않은 상황이다.
목동윤슬자이 청약 흥행 30억원대 고급 오피스텔에도 수요 집중
최근 오피스텔 시장에서 가장 두드러지는 변화는 아파트를 대체하는 고급 중대형 주거상품의 부상이다.
대표적인 사례가 서울 양천구 목동의 목동윤슬자이다.
옛 KT 목동부지에 들어서는 이 단지는 지하 6층~지상 최고 48층, 3개 동 규모로 전용면적 114~203㎡의 오피스텔 총 651실이 공급된다.
한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 9월 진행된 청약에서 651실 모집에 3788명이 신청했다. 특히 전용 115㎡A 유형은 서울시 거주자 우선공급에서 32대 1의 경쟁률을 기록했다.
전용 114㎡ 기준 분양가격이 30억원 안팎에 달했지만 목동신시가지아파트 인근이라는 입지적 장점과 재건축 이주 수요 등이 맞물리
면서 높은 관심을 끌었다.
계약 과정에서 일부 미계약 물량이 발생했지만 청약 흥행은 주변 오피스텔 시장에도 영향을 미쳤다.
목동윤슬자이보다 준공 시기는 오래됐지만 입지에서 경쟁력이 있다는 평가를 받는 목동파라곤 오피스텔은 올해 9월 전용 95㎡ 7층 매물이 18억6000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난해 9월보다 1억6000만원 상승한 가격이다.
고급 오피스텔의 높은 분양가격이 주변 기존 주거상품의 가치를 재평가하는 계기로 작용하고 있다는 분석이다.
오피스텔 투자 공식 바뀐다 입지 주거 가치 개발 가능성이 핵심
서울 오피스텔 시장의 향후 전망은 상품별로 엇갈릴 것으로 예상된다.
중대형 오피스텔은 높은 아파트 가격에 부담을 느끼는 실수요자들의 대체 주거 수요가 이어질 가능성이 있다. 한강변이나 주요 업무지구 인근의 노후 오피스텔 역시 정비사업 기대감에 따른 투자 수요가 유지될 수 있다.
용산 래미안첼리투스와 성수동 아크로서울포레스트처럼 입지가 뛰어난 고급 주거단지의 사례는 한강변 노후 오피스텔의 개발 기대감을 높이는 요인으로 꼽힌다.
그러나 재개발 추진이 곧바로 사업 성공이나 투자수익을 보장하는 것은 아니다. 용도지역 변경과 인허가, 공사비 부담, 소유자 간 이해관계 조정 등 해결해야 할 과제가 적지 않다.
세제 개편과 대출 규제, 금리 인상 가능성도 변수다. 아파트 시장이 위축될 경우 상대적으로 거래 기반이 취약한 오피스텔은 더 큰 가격 조정 압력을 받을 수 있다.
특히 소형 오피스텔은 임대수익률과 공실 위험, 관리비 부담 등에 따라 투자 성과가 크게 달라질 것으로 보인다.
결국 서울 오피스텔 시장은 과거처럼 하나의 기준으로 평가하기 어려운 시장으로 변하고 있다.
같은 서울에서도 어떤 오피스텔은 1년여 만에 두 배 가까이 오르고, 어떤 오피스텔은 가격 하락을 피하지 못한다. 이러한 격차를 만드는 것은 단순한 면적이 아니라 입지와 주거 가치, 미래 개발 가능성, 그리고 이를 뒷받침하는 실질적인 수요다.
오피스텔 시장의 양극화가 심화되는 가운데 앞으로는 상품의 이름보다 개별 자산이 지닌 경쟁력이 가격을 결정하는 핵심 기준이 될 전망이다.
문의 : 031-563-2114
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